注1：汇川区娄山关景区康养旅游一体化项目、田沟中小企业产业园、遵义市汇川区田沟绿色食品产业园区建设项目。
汇川区国际山地户外运动健身步道驿站建设及沿线景观提升工程项目和遵义市娄山关旅游景区客运索道建设项目系公司
自营项目，建成后公司自持。
注2：海龙屯国际山地户外运动健身步道项目、贵州省遵义市汇川区海龙屯下寨片区旅游基础设施建设项目系与板桥旅
开签订投资建设协议，其余项目均系与汇川区人民政府签订委托代建协议。
注3：项目已投资额系按项目实际投资口径披露所致，部分项目已投资额已超过总投资额，但尚未竣工，尚需投资规模
无法测算
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
（二）土地整理业务
公司土地整理业务收入小幅下滑，该业务易受上级政府规划影响，未来业务量及持续性存在一定的不确定性
根据遵义经开区及汇川区城市改造、建设以及经济发展的需要及土地规划的要求，近年遵义汇川区人民政府与公司签订相关《土地开发整理承包协议》，对土地开发整理的内容、开发完成程度及工期等内容进行明确，待土地整理完成后，每年末由遵义市汇川区财政局按照所整理的土地面积给予相应的土
地整理补偿，补偿标准为15万元/亩。近年公司土地整理项目以成片土地为主，整理难度较小，土地整理成本主要是三通一平成本及拆迁补偿费用等，该业务毛利率维持在较高水平，但由于所整理的土地在位置、整理难度上有一定的差异，土地整理业务的毛利率存在波动的可能。2022年，公司按协议整理土地1,570.60亩，确认土地整理收入2.36亿元，毛利率保持稳定。
表122021-2022年公司土地整理明细情况（单位：亩、万元）
年份土地位置面积土地整理补偿收入
31.996479.94
松林镇中南村丁台村
1,538.60423,079.06
2022年泗渡镇麻沟村
合计1,570.6023,559.00
1,733.3326,000.00
松林镇中南村丁台村
2021年
合计1,733.3326,000.00
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
截至2022年末，公司已承接的待整理土地规模约3,679亩，后续根据政府规划可能还有新增，未来整理完成后仍将实现一定规模的土地整理业务收入。但该业务易受上级政府政策及规划影响，未来业务量及持续性存在一定的不确定性。
六、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2021-2022年审计报告，报告均采用新会计准则编制。2022年合并范围减少一家子公司，未新增子公司。
资本实力与资产质量
2022年公司净资产规模基本稳定，资产仍以土地使用权、项目开发支出和应收款项为主，现金类资产极少，资产质量欠佳、资产流动性偏弱
2022年受经营积累及划出子公司的综合影响，公司净资产规模基本保持稳定，整体产权比率小幅提升，净资产对负债的覆盖程度减弱。截至2022年末，公司净资产仍主要由资本公积和未分配利润构成。
图2公司资本结构图32022年末公司所有者权益构成
图2公司资本结构图32022年末公司所有者权益构成
其他
00%
20212022
资料来源：公司2021-2022年审计报告，中证鹏元整理资料来源：公司2022年审计报告，中证鹏元整理
2022年公司资产规模小幅增长，基本保持稳定，资产结构方面，仍以流动资产为主。存货仍系公司资产最主要的构成部分，主要由项目开发成本（24.48亿元）、土地使用权（70.92亿元）等构成。2022年存货规模同比下滑，主要系由于长征小镇公司划出合并范围，面积合计20.68万平方米、账面价值合计2.36亿元的土地划出，年末公司存货中政府注入地块（账面价值69.13亿元）均未缴纳土地出让金；此外，2022年存货中遵义市汇川区田沟绿色食品产业园区建设项目（以下简称“田沟绿色食品产业园项目”）转至在建工程。2022年公司应收账款同比增长36.20%，仍主要系应收汇川区财政局的代建项目和土地整理结算款，年末占比95.83%，此外，前五大应收对象中包含应收民营企业遵义市视通电视网络有限责任公司的款项0.14亿元，账龄在1-3年，需关注款项回收风险。公司其他应收款仍主要为与区域国有企业间的借款及往来款，整体来看公司应收款项规模继续增长，应收地方政府及国有企业的款项回收时间存在不确定性，对资金流动性形成较大占用。2022年末，公司在建工程账面价值同比大幅增长77.88%，主要系本期债券募投项目、遵义市汇川区田沟中小企业产业园区项目的持续投入以及田沟绿色食品产业园项目从存货转入所致。
截至2022年末，公司受限资产较少，仅有2宗土地使用权（账面价值合计1.91亿元）被抵押。整体来看，公司资产规模小幅增长，主要由国有土地使用权、项目开发支出和应收款项构成，大部分土地为公司项目建设用地，变现能力弱，且需关注年末公司现金类资产极少，整体资产质量欠佳，资产流动性偏弱。
表13公司主要资产构成情况（单位：亿元）
2022年2021年
项目
金额占比金额占比
货币资金0.050.03%0.010.01%
应收账款16.4110.03%12.057.44%
其他应收款26.8616.42%29.3118.10%
存货95.3958.31%105.4765.15%
流动资产合计138.7084.79%146.8490.70%
在建工程22.4513.72%12.627.80%
非流动资产合计24.8915.21%15.069.30%
资产总计163.59100.00%161.89100.00%
资料来源：公司2021-2022年审计报告，中证鹏元整理
盈利能力
2022年公司营业收入及利润规模均有所下滑，毛利率水平保持相对稳定受大环境影响下的土地流转及工程建设进度放缓，2022年公司营业收入同比下滑12.61%，营收仍主要来源于市政基础设施建设业务和土地整理业务，2022年景区综合服务收入大幅下滑73.33%，2023年有望回暖。毛利率方面，2022年公司盈利水平基本稳定，工程建设及土地整理业务毛利率均未发生变化，景区综合服务业务由于成本支出较少，毛利率大幅提升。利润方面，2022年受营业收入下滑影响，整体利润规模同比下滑13.05%，此外当年公司获得145.00万元的政府补助，对利润形成一定补充，但影响有限。
表14公司主要盈利指标（单位：亿元）
指标名称2022年2021年
7.909.04
营业收入
营业利润1.972.29
其他收益0.010.00
利润总额1.992.29
销售毛利率30.08%29.18%
资料来源：公司2021-2022年审计报告，中证鹏元整理
偿债能力
公司现金类资产极少，对外部融资依赖较大，整体面临较大的偿债压力，且融资弹性欠佳截至2022年末，公司总债务规模59.59亿元，同比变化不大，从债务结构来看，公司债务以长期债务为主，年末长期债务占比78.27%，债务结构良好。目前公司主要通过银行借款的方式进行外部融资，2022年未新增债券发行和融资租赁，年末应付债券规模仍为2020年8月27日发行的7年期5.4亿元非公开项目收益债、于2020年12月31日发行的7年期4.6亿元非公开项目收益债以及本期债券，根据各债券设置的还本付息条款，2023年需偿还本金规模合计为5.00亿元。此外，公司还通过向其他公司借款的方式进行少量融资，整体来看，公司平均融资成本较高，非标融资成本超过8%。
表15截至2022年末公司债务到期分布情况（单位：亿元）
债务类型平均融资成本融资余额1年以内
银行借款7.10%32.301.90
债券融资7.58%20.005.00
非标融资8.01%5.333.89
合计7.28%57.6310.79
注：上表债务未包含与企业之间的拆借款
资料来源：公司提供
表16截至2022年末公司其他应付款中的有息债务情况（单位：万元）单位名称是否为关联方利率金额
贵州睿果贸易有限公司否6.50%1,000.00
遵义市鸿源泰建筑有限公司否5.73%490.00
中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司否8.00%20,000.00广东粤财信托有限公司否6.25%179.39
合计-21,669.39
资料来源：公司提供
表17公司主要负债构成情况（单位：亿元）
2022年2021年
项目
金额占比金额占比
0.400.51%0.941.24%
短期借款
其他应付款8.8211.25%8.2310.82%
10.3813.25%5.056.64%
一年内到期的非流动负债
流动负债合计26.1733.38%19.8926.15%
长期借款30.4138.79%27.3936.02%
14.7918.86%19.7826.01%
应付债券
7.048.97%8.9911.82%
长期应付款
非流动负债合计
52.2366.62%56.1773.85%
负债合计78.40100.00%76.06100.00%
59.5976.01%60.5079.55%
总债务
其中：短期债务12.9516.52%9.8612.96%
46.6459.49%50.6566.59%
长期债务
资料来源：公司2021-2022年审计报告，中证鹏元整理
2022年末，公司负债水平相对稳定，全年资金回笼情况小幅改善，但由于现金类资产极少，其对短期债务的覆盖程度极弱，公司面临很大的短期偿债压力，对外部融资依赖较大。2022年公司EbITDA利息保障倍数进一步下滑，公司息税摊销前利润对利息支出的保障程度持续减弱，公司整体面临较大的偿债压力。截至2022年末，公司获得各家银行的授信额度合计38.47亿元，未使用额度3.55亿元，融资弹性较小。
表18公司偿债能力指标
指标名称2022年2021年
资产负债率47.92%46.98%
现金短期债务比0.000.00
EbITDA利息保障倍数0.520.60
资料来源：公司2021-2022年审计报告，中证鹏元整理
七、其他事项分析
ESG风险因素
公司近一年在环境、社会及治理方面未发生重大负面事项
环境方面，根据公司提供的说明及公开查询，过去一年公司不存在因空气污染或温室气体排放而受到政府部门处罚，不存在因废水排放而受到政府部门处罚或因废弃物排放而受到政府部门处罚的情况。
社会方面，根据公司提供的说明及公开查询，过去一年公司不存在因违规经营、违反政策法规而受到政府部
